孫洪彬聽的滿臉通紅，不是臊的，是激動的。
    “啪啪啪啪啪”孫洪彬由衷的鼓起掌來。原本兩人只是在會場中小聲說話，還沒引起別人的注意。但孫洪彬這一鼓掌，更多的目光集中到竊竊私語的二人身上。
    兩人嚇了一跳，趕忙和同桌的人告?zhèn)€罪，起身離席跑到劇場一樓的沙發(fā)上接著聊。
    孫洪彬發(fā)自內(nèi)心的贊同道：“明人不說暗話，小張總說的這些，其中大部分，我確實(shí)也想到過。只不過當(dāng)年和老劉有過君子協(xié)定，只要他在聯(lián)響一天，我就不會再進(jìn)it圈一步，所以明明知道有很大機(jī)會，卻也不能去拆聯(lián)響的墻角。”
    張晨搖搖頭，“孫總，談不上拆墻角，pc機(jī)市場大的很，至少還有十年的幾何式增長，一家根本吃不完，再牛的公司也是一樣。這個市場必然有競爭，我們和聯(lián)響都能找到自己的生存途徑。更何況。。。。。”張晨露出一個意味深長的表情，“更何況沒有競爭者反而不是好事，距離滅亡可能也就不遠(yuǎn)了。”
    孫洪彬點(diǎn)點(diǎn)頭，沒有就這個話題繼續(xù)討論下去，回歸了正題道：“我明白小張總的意思了，看來源慶是打錯算盤了。不過，咱倆今天一見如故，我比你癡長幾歲，能管你叫聲兄弟。做哥哥的是真要提醒你，如果聯(lián)響收購不成，價(jià)格戰(zhàn)又沒打過你們，那你可要小心盤外招。聯(lián)響畢竟是中科院下面的企業(yè)，政府關(guān)系很強(qiáng)。”
    張晨笑了笑，“多謝洪彬大哥提醒，我會小心的。”
    孫洪彬看張晨有些不以為然，心中暗嘆一聲，還是太年輕啊，但也不好再說什么。
    張晨看孫洪彬有些意興闌珊，笑了笑，突然道：“不說我這點(diǎn)破事了，彬哥好像前些日子拿下了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，看來是要在開發(fā)領(lǐng)域大展宏圖了？”
    一提到地產(chǎn)，孫洪彬來了興致，大談未來華夏的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)遇。他原本就不是言辭犀利、出口成章的人，一興奮，更是說的詞不達(dá)意。
    張晨也沒有在意，畢竟人各有所長，別看孫洪彬拙于言辭，卻是胸有錦繡，因此張晨沒有露出絲毫的不耐煩，反而饒有興趣的聽孫洪彬闡述自己的地產(chǎn)運(yùn)營理念。
    孫洪彬的理念，說白了就是一個字“快”！天下武功，唯快不破。
    “所以，只要國家取消福利分房，被壓制的住房需求肯定就會爆發(fā)，到時(shí)候，誰能更快的縮短項(xiàng)目周期，誰就能在地產(chǎn)界稱王！”孫洪彬越說越興奮，絲毫沒有后世地產(chǎn)大佬的風(fēng)范，口沫橫飛。
    張晨笑了笑，“聽君一席話，勝讀十年書。不過彬哥，我有一點(diǎn)疑問。的確，你現(xiàn)在已經(jīng)按照你說的模式做成了一個項(xiàng)目。但這種模式的風(fēng)險(xiǎn)性不知道你有沒有考慮？”
    這次輪到孫洪彬不以為然了，“做事情哪有沒風(fēng)險(xiǎn)的，只要能控制住風(fēng)險(xiǎn)就沒什么。”
    張晨點(diǎn)頭道：“沒錯，如果風(fēng)險(xiǎn)能控制住當(dāng)然沒問題。彬哥，咱們來做個推演，你看怎么樣？”
    孫洪彬奇道：“推演？”
    張晨微笑道：“對，推演一下按照你的這種模式來運(yùn)營，最后結(jié)果如何。”
    孫洪彬大感興趣，“好啊，你說怎么推演？”
    張晨沉思道：“這種運(yùn)營模式，在初期能夠非常快的擴(kuò)張，大概六到八年，就能成為一家地區(qū)性霸主公司，在這之前，只要國家政策沒有大的變化，風(fēng)險(xiǎn)都不大。那么，我們的推演開始事件就從六年后，您的這家順池地產(chǎn)已經(jīng)成為濱城霸主，準(zhǔn)備進(jìn)軍全國開始。您看怎么樣？”
    孫洪彬興致盎然，“哈哈，沒想到兄弟你對我還挺有信心。沒問題。”
    張晨道：“順池開始擴(kuò)張的時(shí)候，您準(zhǔn)備怎么做？”
    孫洪彬智珠在握的道：“當(dāng)然是全線拿地，瞅準(zhǔn)一個地區(qū)市場，快速在這個市場待開發(fā)的地段拿地，然后借助貸款和融資，進(jìn)行開發(fā)，快速進(jìn)入銷售回款階段，這個階段我有信心能做到10個月以內(nèi)。實(shí)際上，我之前開發(fā)的項(xiàng)目，周轉(zhuǎn)速度是7個月。”
    張晨笑笑，“好，就按您說的，那你準(zhǔn)備拿多少地？比如這時(shí)候你手中有20個億的現(xiàn)金，其中融資部分是15個億，而融資成本大概是13%。你準(zhǔn)備怎么拿地？”
    孫洪彬沉吟了一下，“我會拿出15個億以上的資金鋪開拿地，只要我的周轉(zhuǎn)率足夠快，10個月以內(nèi)完成一個項(xiàng)目周期，我的融資成本就會從13%降低到10%。”
    張晨點(diǎn)頭，“好，這時(shí)問題來了，如果這個時(shí)候，國家突然改變了政策，因?yàn)榉績r(jià)上漲過快，打壓地產(chǎn)，不給你貸款，同時(shí)，老百姓因?yàn)榇蠹叶荚诔サ禺a(chǎn)，持幣待購，你的房子突然間賣不出去，你怎么辦？”
    孫洪彬一愣，“這種可能性很小，但既然是推演，到時(shí)候我會尋求上市。我相信老百姓的購房需求始終是有的，政府壓制不住，最多一年，就又會買房。通過上市，只要讓我撐過這一年，相信房價(jià)會飆升，我的拿地成本低，到時(shí)候會大賺。”
    張晨追問：“如果a股上市不成功呢？要知道，現(xiàn)在雖然上市簡單，但國家對證券市場的監(jiān)管也越來越嚴(yán)。尤其到了調(diào)控地產(chǎn)的程度，我相信證監(jiān)會也不會批準(zhǔn)你的上市請求。”
    孫洪彬把自己帶入到這個情境中，面色稍顯沉重，“如果國內(nèi)上市不成，我們就尋求海外上市，比如香港。”
    張晨繼續(xù)追問，“你的盈利率如此之低，負(fù)債率如此之高，香港股市監(jiān)管比大陸還要嚴(yán)格，審計(jì)繁瑣，如果也沒成呢？這個可是大概率事件。”
    孫洪彬沉默無語，“如果這樣，還會有其他融資渠道，最多引入股權(quán)投資也能解決。”
    張晨曬笑道：“彬哥，墻倒眾人推，樹倒猢猻散。只要你稍露敗相，到時(shí)候，找你要錢的不只是供應(yīng)商和土建方，還有銀行、政府、你的其他融資渠道等等。我怕到時(shí)候你連后續(xù)的土地出讓金都拿不出來。”
    “房地產(chǎn)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，玩的就是現(xiàn)金流，但剛剛你說的模式，對現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)太大了。只要政策、市場、融資成本等幾個外部因素湊到一起，現(xiàn)金流斷裂就是必然！”
    “當(dāng)你現(xiàn)金流斷裂的時(shí)候，還指望別人來救，那可是太天真了。畢竟，這世上最不缺的就是錦上添花，最缺的就是雪中送炭。在創(chuàng)業(yè)初期，這種模式的確風(fēng)險(xiǎn)不大，因?yàn)楸P子小，資金缺口不會太嚴(yán)重。但等到進(jìn)軍全國，可能你的資金缺口就會從幾千萬變成幾個億，幾個億變成幾十億，幾十億的資金缺口，你怎么補(bǔ)？”
    “現(xiàn)金流是企業(yè)的命脈，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。高周轉(zhuǎn)、高效率是沒錯的。但一定是要保證現(xiàn)金流的健康，但你剛剛給順池定下的運(yùn)營模式，完全忽略了現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，盲目擴(kuò)張。到最后必然落得身死國滅的下場。”
    孫洪彬聽的冷汗涔涔而下，但突然搖搖頭道：“不可能，你刻意忽略了我們的調(diào)頭能力。如果外部條件產(chǎn)生變化，作為企業(yè)不可能沒有感知，完全可以提前布局規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”
    張晨悠然道：“是的，但你剛剛所謂的高周轉(zhuǎn)讓企業(yè)喪失了調(diào)頭能力。而且，咱們預(yù)設(shè)的條件，是你已經(jīng)稱霸濱城市場，開始走向全國。有了一定的體量，就更難調(diào)頭了。”
    “彬哥，剛剛你好心提醒了我，我投桃報(bào)李，真不是嚇您。您想在地產(chǎn)界稱王，手段應(yīng)當(dāng)王霸向佐。一味霸道，我怕你會重蹈西楚霸王之覆轍啊。”
    (三七中文et)
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