這一天參觀下來，林成對房地產(chǎn)行業(yè)的了解又深入了不少，包括房地產(chǎn)的盈利模式，操作方法等等。
    聶雷手下的一個高薪聘請的經(jīng)理，看聶雷對林成推心置腹，而且聶雷也讓他對林成有什么說什么，把房地產(chǎn)業(yè)的技巧多跟林成介紹介紹。
    這個經(jīng)理姓張，具體姓名沒說，林成反正稱呼他張經(jīng)理。在吃飯的時候，聶雷叫這個張經(jīng)理作陪。
    酒一下肚，張經(jīng)理的話也開始多了起來，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)咱們還是進入晚了，早在七八年前，那時候國家就定下了展房地產(chǎn)的基調(diào)，那時候干的真少啊，四五年前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都紛紛上馬，掙錢的生意都是一窩蜂的上，從那時候開始，房價就跟坐了火箭一般的往上竄，那時候只要開就掙錢，而且是大掙特掙?！?br/>     張經(jīng)理舉杯敬了林成和聶雷一杯酒，接著說道，“那時候別說開商掙錢，就是炒房的也掙了個盆滿缽滿，而且那時候炒房根本不需要自己花錢?！?br/>     “哦，張哥，你說說，給我長個經(jīng)驗。”林成舉杯，跟張經(jīng)理走了一個。
    “呵呵，林總，您太客氣了，你是聶總的朋友，我當然知無不言言無不盡了。炒房一開始的確是不用自己花錢的，那時候的房價一天一個價，遠遠高于銀行貸款利率，所以那時候很多人都買房。打個比方，那個時候一套房上個月買的三十萬，下個月賣的時候就是四十萬，付十萬元的話，那就相當于一個月掙了十萬塊，多大的暴利，如果你手頭有錢，那買個十套八套，那一個月就是百萬富翁了。”
    “哎，張哥，你剛才說炒房不用自己花錢，這十萬塊不就相當于先期的投入了嗎？這還是要自己花錢的。”
    “呵呵，林總，你聽我慢慢說，其實剛才說的情況是正常投資的情況下，這是正常投資的收益，這其實很正常，誰也說不出什么來。我其實最主要說的是一種銀行的漏洞，那時候的銀行對于房地產(chǎn)的監(jiān)管不嚴，那時候掙錢好掙啊，都是套銀行的錢，一開始是開商在套，后來就是廣大炒房投資者再套，后來銀行也現(xiàn)了這個漏洞，于是就給封殺了?！?br/>     “哦？什么漏洞？”
    “這個漏洞才是房地產(chǎn)商真正的空手套白狼，打個比方說，房地產(chǎn)商開了一千套房子，咱都不說，就拿一套為例說說，一套房子最開始的售價是三十萬，那個時候房子價格瘋漲，一套房子一兩個月就可以升到四十萬。房地產(chǎn)商就自己找人買自己的房子，然后抵押給銀行，本來三十萬的房子，房地產(chǎn)商自己找人買是六十萬，但是這只需要交十萬塊錢的付，于是他們自己人拿出十萬塊錢交了付，然后跟銀行貸款五十萬，這個人就欠了銀行五十萬塊錢。銀行就把這五十萬塊一次性的給了房地產(chǎn)商，然后在家坐等收利息。房地產(chǎn)商就把本來價值三十萬的房子賣了六十萬，從銀行走了一遍賬，瞬間翻了一翻，六十萬全部到手。而地產(chǎn)商叫的自己的人去買房子的這個自然就還不起房貸，于是房子就成了銀行的了。房子價格還是三十萬，但是卻賣給銀行賣了六十萬。你說這三十萬是不是白掙？而且還沒有一點風險？本來這人去銀行貸款就是以房子抵押的，現(xiàn)在還不起，房子自然就交給銀行了。其實這在行業(yè)上有個說法就叫盤內(nèi)滾珠，珠子不管怎么滾，還是在盤子里。”
    張經(jīng)理邊說，林成就聽懂了，張經(jīng)理還沒說完，林成就知道什么意思了，這的確是個撈錢的好辦法。
    聶雷想了一想，對張經(jīng)理說，“老張，你說的這個我明白了，這個辦法太好了，咱也這么搞，一年掙個幾億幾千萬的，我給你工資翻十倍?！甭櫪紫袷乾F(xiàn)了一個新大陸一般。
    張經(jīng)理笑了笑，“聶總，現(xiàn)在銀行貸款比以前嚴格多了，在也沒有以前的這種漏洞鉆了，其實我三年前就明白了這個道理，但是那時候銀行已經(jīng)不傻了，早就制定專門的策略了，比如限制買房的套數(shù)，付的比例，還有買房人的戶口等等?！?br/>     聶雷似懂非懂的點點頭，然后有點不死心，疑惑的問，“張經(jīng)理，這個辦法真的不行了嗎？”
    “聶總，肯定不行了，銀行又不傻，人家早就給自己算計到家了，賠錢的買賣誰干啊?！?br/>     聶雷這才死心，“來，喝酒，喝酒?！?br/>     林成今天的收獲可是不小，他對房地產(chǎn)行業(yè)的過去和現(xiàn)在都比較了解了，起碼對以后房地產(chǎn)行業(yè)的走向有了大概的認識。
    用張經(jīng)理的話來講，房地產(chǎn)行業(yè)確實掙錢，全國的億萬富翁比例大概有四成到五成是來自房地產(chǎn)行業(yè)。
    不過林成想的更深一些，從現(xiàn)在的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)的確是春天，而且是春的不能再春了春天，但是一年有四季，有春天就有冬天，房地產(chǎn)行業(yè)也不會永遠都是春天。就用太極來講，力到勁頭，就是最衰弱的一個點，這就是所謂的物極必反，任何事物展到極點，都會出現(xiàn)截然相反的另一面。有上坡就有下坡，上坡路走完那就應該走下坡路。
    房地產(chǎn)現(xiàn)在是好干，但是照這目前的趨勢，早晚有嚴冬的一天，現(xiàn)在老百姓早就對高房價抱怨非常了，現(xiàn)在的房地產(chǎn)淪為炒房客和開商的盈利工具，普通老百姓已經(jīng)對房價望塵莫及了。
    但是房子是干什么的，是給老百姓住的，絕對不應該是盈利的工具，任何黨政機關也不能把房子作為盈利的工具。雖然國家現(xiàn)在還有這樣或那樣的不完善，但是我們相信，我們的房子一定會回歸到他本來的位置的，就是讓老百姓有房可住，安居樂業(yè)。
    其實林成的預測還是對的，林成的這個預測，是根據(jù)太極的物極必反來推斷的，太極是個大學問，可能三年五年看不到結(jié)果，但是在一段長時間內(nèi)，絕對是會遵循這個原理展的。
    林成想起過年回來，聶雷贈給自己車的時候，自己行駛在香港路的時候，劉琳的感嘆：我什么時候能在這個城市買套房子啊
    其實這就是老百姓的心聲，只有聽到了老百姓的心聲，才能更好的順應民意。這這桌酒席快結(jié)束的時候，林成定下了一個未來的房地產(chǎn)展基調(diào)：那就是房地產(chǎn)行業(yè)只專注于經(jīng)濟適用房開，蓋老百姓買的起的房子。
    當然這個決定，林成現(xiàn)在實現(xiàn)起來還有些難度，因為房地產(chǎn)開需要的資金可不是個小數(shù)目，雖然說現(xiàn)在可以從銀行貸款，但是現(xiàn)在的銀行跟前幾年的銀行可不一樣了，現(xiàn)在的銀行都算計到家了，審核審查評估，貸款數(shù)額也不像以前那樣隨便批了，從銀行貸款是越來越困難了。
    吃完飯，聶雷被手下人叫走了，聶雷走的時候囑咐張經(jīng)理帶林成四處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，不管有什么需要，不管林成有什么不明白的地方，只要你還想在這里干，就必須有什么說什么。
    聶雷說的很鄭重，張經(jīng)理絲毫不會懷疑聶雷的決心。何況他從聶雷的一言一行里也能看的出來聶雷對于林成的巴結(jié)。哦，這不應該說是巴結(jié)，應該說是照顧。
    下午，張經(jīng)理帶著林成參觀了建筑工地，施工現(xiàn)場，仔細給林成介紹工地上的一些東西：其實大的房地產(chǎn)公司根本不需要自己養(yǎng)建筑工人，自己養(yǎng)的工人根本干不出來活，更何況現(xiàn)在島城這邊的人，也根本不會去這樣的建筑工地干活。
    他們都是雇傭的包工隊，也就是專門承建建筑的單位，當然也有不少領著小工的包工頭。這些都是雇傭的，咱們只跟承建單位簽定合同，這就少了很多事。比如自己養(yǎng)工人出工步出力，工人的五險一金問題等等。
    質(zhì)量監(jiān)管有監(jiān)理，監(jiān)理方面的關系，自有開商去處理。關系處理好了，那大問題就會變成小問題，小問題會變成沒有問題。
    張經(jīng)理斷斷續(xù)續(xù)的想起什么說什么，可給林成長了不少知識，比如蓋房的時候需要土地證還有開工建設許可證還有規(guī)劃許可證，都需要去哪里辦？還有銷售的時候都需要辦什么證，沒有預售許可證最好先別著急銷售，要是被抓到的話，罰的比較狠。還有銷售的時候，售樓小姐炒房，這些問題怎么現(xiàn)，怎么避免。
    一天結(jié)束后，林成現(xiàn)，今天自己一天長的知識，比去年一個學期學的都多。因為這些東西都是有經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)理的親身經(jīng)歷，可以說是濃縮，里面含有的信息量是經(jīng)過千錘百煉的實戰(zhàn)得來的。
    林成回到宿舍后，就躺在床上，把今天一天學到的房地產(chǎn)行業(yè)的實戰(zhàn)經(jīng)驗從頭捋了一遍，越想就越覺得看似簡單的房地產(chǎn)行業(yè)其實東西也不少。
    其實各行各業(yè)，知道很容易，要精通就很難了，易學難精。
    (未完待續(xù))
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