金帥端起茶杯喝了一口,笑著說道:“看來陶老板也同意我這個(gè)說法,你的精華地產(chǎn)之所以能在五年之內(nèi)賺到一百個(gè)億,我認(rèn)為最主要的一點(diǎn)就是暴利。”
    聽到金帥提起暴利兩個(gè)字,所有的開發(fā)商都心中一動(dòng),他們知道金帥說的是實(shí)話,沒有暴利又怎么可能在五年時(shí)間里積攢到一百個(gè)億呢?
    金帥的臉色變得有些嚴(yán)峻了:“我很清楚開發(fā)商的生財(cái)之道,比如秀山區(qū)名仕花園這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目,總建筑面積4萬多平方米,其中,住宅面積4萬平方米,商業(yè)面積3000多平方米。你們的第一個(gè)生財(cái)之道是,這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒有說明,是開發(fā)商的紅利,僅這一部分至少價(jià)值1億元。”
    沒等陶老板講話,金帥又說道:“另外一個(gè)就是,總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還拆遷居民的1萬平方米土地使用面積及給他們興建的4000平方米住房后,開發(fā)商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項(xiàng)目樓盤現(xiàn)在均價(jià)12000元/平方米來算,一共可售近4億元。而每平方米的建設(shè)成本大概在2500元,因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費(fèi)用1億左右,開發(fā)此項(xiàng)樓盤,開發(fā)商總共可以獲益兩億元,另外還有一個(gè)價(jià)值1億的商業(yè)面積用地。”
    陶老板目瞪口呆的看著金帥,眼前這個(gè)年輕的市長太令人可怕了,他怎么會(huì)對(duì)這些情況如此清楚呢?難道金市長原來也干過房地產(chǎn)?
    驚訝的不僅是陶老板,還有其他在座的房地產(chǎn)商們,雖然大家都知道房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)暴利行業(yè),但是對(duì)他們?cè)趺催\(yùn)作的,卻很少有人知道。
    “據(jù)我所掌握到的情況,你在這個(gè)項(xiàng)目上的先期投入只有五百萬元,從這個(gè)過程就可以看得出來,你是怎么把五百萬變成兩個(gè)億的,這不是暴利又是什么呢?確切的說,你們是鉆了國家政策上的空子。”
    稍微停頓了一下,給了大家一個(gè)思考的機(jī)會(huì),金帥接著說道:“當(dāng)然,這個(gè)責(zé)任也不應(yīng)該由房地產(chǎn)商來承擔(dān),之所以形成這種情況,這是因?yàn)槲覈壳胺康禺a(chǎn)制度缺位。我國是公有制國家,土地歸全民所有。土地在沒有開發(fā)之前都是一樣的,沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但土地一旦蓋了房子,就有了很大收益。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程,其中土地是首要的。我國法律對(duì)土地開發(fā)有特別的規(guī)定,很多人即便是擁有土地但也不可以開發(fā)。國有土地要發(fā)展,負(fù)責(zé)具體作的是房地產(chǎn)商。集體土地要發(fā)展,也要通過房地產(chǎn)商。這些規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)商專業(yè)了起來,其他人即使是擁有土地但也不可以開發(fā)。”
    金帥看了一眼陶老板,又說道:“制度給了房地產(chǎn)商特權(quán),另一方面制度又衍生了私權(quán)。我們知道,所有的政策本身都有滯后性,但做出政策時(shí)的動(dòng)機(jī)卻是具體的部門或個(gè)人,這樣專業(yè)的房地產(chǎn)商便有了目標(biāo)及利益輸送的目標(biāo)。政策的缺位或錯(cuò)誤更加讓房地產(chǎn)商如魚得水。比如一些地方一會(huì)兒推出購房入戶,一會(huì)兒又取消,政策變化背后無不有房地產(chǎn)商的身影。”
    利用金帥喝茶的機(jī)會(huì),陶老板終于找出了一個(gè)辯解的理由:“我們房地產(chǎn)業(yè)雖然回報(bào)率比較高一點(diǎn),但是我們的投入也很高,風(fēng)險(xiǎn)也非常大。”
    金帥放下了茶杯,一字一句的說道:“錯(cuò)了,開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下,開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金,房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的,確切的說你們是在空手套白狼。”
    什么叫做能力,金帥剛才講的話就可以明確的表現(xiàn)出來,陶松林此刻對(duì)金帥佩服得五體投地,好多人都鬧不明白的問題,被金帥看得清清楚楚,人家這個(gè)留美金融學(xué)博士的水平就是高啊。
    “下面我們?cè)賮砜纯捶康禺a(chǎn)商是怎么運(yùn)作的吧,在房屋預(yù)售的時(shí)候,開發(fā)商幾乎可以收回全部成本,甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是蓋房子不要錢的商業(yè)模式。具體來講,就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金,加上建筑商墊資蓋房,既是現(xiàn)實(shí)又是合法的狀態(tài)。在這方面還會(huì)得到銀行方面的大力支持,因?yàn)殂y行也從中獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高,而且是先還利息后還本金的。”
    金帥一針見血的指出了房地產(chǎn)商們?cè)陂_發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的貓膩,雖然大多數(shù)的人看不到這一點(diǎn),但對(duì)于一個(gè)金融博士來講,房地產(chǎn)商們玩的這些貓膩只能算是一個(gè)鋅倆。
    “正是因?yàn)檫@些原因,所以樓房的價(jià)格居高不下,一方面是開發(fā)商在不斷的建筑,另一方面確實(shí)老百姓因?yàn)榉績r(jià)的急劇上漲而買不起樓,正是因?yàn)檫@種暴利的形成,銀行方面為了自己的利益,才把大筆的貸款向房地產(chǎn)市廚行傾斜,所以推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的泡沫越來越大,而實(shí)體企業(yè)卻因?yàn)榈貌坏阶銐虻馁J款,而大量的破產(chǎn)和倒閉,結(jié)果就是造成大批工人失業(yè),這一部分人就更沒有能力買房了,形成一種惡性循環(huán),為了打破這種循環(huán),就必須要對(duì)房地產(chǎn)市廚行整頓。”
    徐夢(mèng)澤想了一下說道:“金市長,那么為什么以前政府要支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?”
    金帥笑了笑:“俗話說術(shù)業(yè)有專攻,房地產(chǎn)商是一個(gè)專業(yè),必然獲得壟斷的利益。而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我舉個(gè)例子你就明白了。土地是屬于國家的,只能由政府征收,征用以后再賣給房地產(chǎn)商。打個(gè)比方說,政府按每畝6萬元的價(jià)格從農(nóng)民手上把地收過來,再按每畝20萬元的價(jià)格賣給房地產(chǎn)商,這就形成了一個(gè)完整的利益鏈條。政府跟開發(fā)商的關(guān)系,就像是丈母娘和女婿。有句俗話說:丈母娘看女婿,越看越歡喜。我們現(xiàn)在干部的評(píng)價(jià)體制是看gdp、就業(yè)和投資,這些都離不開開發(fā)商。政府希望房地產(chǎn)商買的地越來越多,這樣財(cái)政收入才能夠增加,而只有房地產(chǎn)商拿地之后好好蓋房,政府才能得到好處。”
    金帥在隨后的講話當(dāng)中,向在座的房地產(chǎn)商們反復(fù)闡述了政府對(duì)房地產(chǎn)市廚行整頓的必要性,也表明了政府的決心。
    “我們的政府是人民的政府,代表的是最廣大人民群眾的利益,要保證社會(huì)和諧的發(fā)展和長久穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場就必須要進(jìn)行調(diào)控。現(xiàn)在有人說開發(fā)商蓋房子是給有錢人蓋的,這句話說得沒錯(cuò),房子是有投資屬性的,但歸根結(jié)底還是要拿來住的,既然是用來住的,所以就不能允許有些人去惡炒。”
    魏軍山想了一下,問道:“市長,那么市政府對(duì)房地產(chǎn)市場整頓的最終目的是什么?”
    魏軍山所提的問題也是所有開發(fā)商最關(guān)心的問題了,房地產(chǎn)商們紛紛打開了筆記本,做好了記錄的準(zhǔn)備。
    “房價(jià)居高不下的原因有兩個(gè),一是政府缺位了,另外就是我們的政策有空子可鉆。政府應(yīng)該做保障性住房這一塊兒,但是由于種種原因,我們保障性住房推出好多年了,卻沒有得到認(rèn)真的執(zhí)行。政府應(yīng)該大量興建保障房,用來解決普通老百姓的住房問題。由于保障房的所有權(quán)是政府的,這樣土地增值以后產(chǎn)生的利益是政府的。目前政府主要應(yīng)該加強(qiáng)保障房建設(shè),這項(xiàng)政策實(shí)施得好,肯定是可以拉低房價(jià)的,真正實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。”