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    近五六年的時(shí)間，香港的樓市持續(xù)升溫，炒樓風(fēng)越來(lái)越嚴(yán)重，一些炒家不滿足于炒一套房或者一層單位，轉(zhuǎn)而炒賣整幢大廈，形成“炒大廈”、“炒酒店”熱潮。
    中環(huán)、灣仔、尖東等各繁華商業(yè)區(qū)頻頻傳出整幢商業(yè)大廈以高價(jià)易手的消息，其中最為人津津樂(lè)道的就是李華龍旗下公司金門建筑公司的金門大廈，以及中環(huán)的聯(lián)邦、國(guó)際兩幢大廈的炒賣。
    金門大廈并沒(méi)有整棟買賣，但李華龍賣出這棟大廈的大部分物業(yè)，以及購(gòu)買公司的董事長(zhǎng)被李華龍一篇文章送進(jìn)了監(jiān)獄，這些事情引起了香港媒體的廣泛報(bào)道。
    購(gòu)買聯(lián)邦大廈和國(guó)際大廈的賣家是擁有悠久歷史的華人百貨公司永安公司，早年，永安公司花重金在魔都繁華地段建造了鼎鼎大名的永安百貨，如今的永安百貨公司沒(méi)有當(dāng)年那么輝煌了，保守經(jīng)營(yíng)，但也算是一家大公司。
    永安公司買下聯(lián)邦和國(guó)際兩棟大廈時(shí)，引起了不少的轟動(dòng)，有家報(bào)紙用了《老樹(shù)開(kāi)新花》的標(biāo)題來(lái)報(bào)道這家公司的新投資。
    熾熱的炒樓風(fēng)進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)、樓價(jià)上升，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)時(shí)香港市民的實(shí)際承受能力。
    李華文和李華虎兄弟倆聊了幾句有關(guān)佳寧置業(yè)的話題，李華虎轉(zhuǎn)移話題問(wèn)道：“大哥，三哥有沒(méi)有和你說(shuō)過(guò)，這次房?jī)r(jià)會(huì)下跌多少？”
    “去年下半年，還有今年成交的住宅，可能一部分房?jī)r(jià)跌幅會(huì)超過(guò)五成，像太古城、沙田第一城這樣的優(yōu)質(zhì)樓盤，跌幅會(huì)小一些。當(dāng)初，我聽(tīng)到他的預(yù)測(cè)，挺驚訝的。”
    “我也很驚訝！”李華龍虎笑了笑，“我記得75年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)中小型住宅樓宇每方尺約230元，一個(gè)400方尺住宅單位售價(jià)也就九萬(wàn)多點(diǎn)。當(dāng)時(shí)。香港市民家庭月收入有一千五吧？”
    “好像沒(méi)有這么多，1975年……”李華文想了想，“我好像在報(bào)紙上看過(guò)，1975年的時(shí)候。香港市民家庭平均每月收入1300元左右。”
    “1300元，就算一個(gè)月賺1300，那買400方尺的小型住宅單位的款項(xiàng)相當(dāng)于市民七十個(gè)月左右的工作，也就六年的時(shí)間。最近幾年，香港市民家庭收入翻一番還要多。我在報(bào)紙上看到，去年家庭平均每月收入是3000元，一個(gè)400方尺住宅單位少說(shuō)要賣30萬(wàn)，購(gòu)買一小型住宅單位的款項(xiàng)相當(dāng)于市民100個(gè)月的收入。普通百姓買房壓力加大了很多！”
    “誰(shuí)說(shuō)不是。現(xiàn)在香港的樓價(jià)并非建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和一般市民的支付能力上，當(dāng)消費(fèi)者的工資收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上樓價(jià)升幅時(shí)，樓價(jià)下跌便勢(shì)所難免。”
    “呵呵！”李華虎笑了笑，“大哥，我們可是香港頂級(jí)富豪啊，我們坐在好車聊著房?jī)r(jià)上漲，普通百姓日子變得不好過(guò)。特別是我們靠開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)賺了很多錢，讓媒體知道，他們會(huì)怎寫(xiě)呢？”
    “人格分裂，心理變態(tài)，為富不仁之類的話，都可能寫(xiě)出來(lái)。”
    “我覺(jué)得我們問(wèn)心無(wú)愧，這些年，我們向慈善事業(yè)捐了很多錢。”
    李華文和李華虎到了李華龍家，兄弟三人沒(méi)聊幾句，就把話題扯到房地產(chǎn)上了。
    李華龍擁有數(shù)家房地產(chǎn)公司。他自然能夠清楚感受到樓市的價(jià)格變化，他還是恒生銀行的控股股東，注意到貸款利率持續(xù)攀升，銀行和財(cái)務(wù)公司信貸收縮。
    70年代后期。香港經(jīng)濟(jì)開(kāi)始過(guò)熱，通貨膨脹率已達(dá)到15%以上，但1978年香港的優(yōu)惠利率平均只有6.68%，而樓宇按揭利率平均為10.62%，形成市場(chǎng)對(duì)資金的需求有增無(wú)減。
    地產(chǎn)狂潮中，香港建筑材料進(jìn)口大增。亦令貿(mào)赤增加，港元匯率因外貿(mào)赤字增加而偏軟，刺激利率上升。
    1980年美國(guó)總統(tǒng)里根上臺(tái)，實(shí)施緊縮貨幣政策打擊通脹，更推動(dòng)香港利率大幅急升。
    1981年7月，港府實(shí)行金融三級(jí)制，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)公司管制，結(jié)果令財(cái)務(wù)公司的短期存款大減，加速信貸收縮。
    1981年10月7日，香港最優(yōu)惠利率升至20%的歷史高水平，樓宇按揭利率更升至21%，對(duì)置業(yè)者產(chǎn)生巨大的阻嚇力。
    這時(shí)期，港府又修訂賣地政策，取消“分期付款買地”，令發(fā)展商購(gòu)買土地的成本更形沉重。
    隨著利率的持續(xù)高企，銀行和財(cái)務(wù)公司的信貸亦收縮。
    1981年，銀行和財(cái)務(wù)公司貸款買樓的增長(zhǎng)率相當(dāng)驚人，分期付款買樓的貸款達(dá)220億元，比上一年度增加30%。
    然而，到了1981年第四季，銀行在分期付款方面的貸款已經(jīng)幾乎沒(méi)有增加，銀行對(duì)地產(chǎn)貸款已轉(zhuǎn)趨審慎，有的借出貸款時(shí)，除了要看所按揭樓宇是否物有所值之外，還要看貸款人的償還能力。
    早在1981年5月份，在李華龍的要求下，恒生銀行還訂出新的樓宇估值辦法，即樓宇面積不再按建筑面積計(jì)算，而是以實(shí)用面積計(jì)算，按揭成數(shù)亦壓低至五成。
    沙田新一城和恒生銀行合作，購(gòu)房者購(gòu)買沙田新一城第一期的房子，按揭成數(shù)最高只有六成，即首付最低四成，可以選擇一次性付清，也可以選擇按揭成數(shù)低于六成。
    “過(guò)段時(shí)間，沙田有塊商業(yè)地塊推出，你們有沒(méi)有興趣一起開(kāi)發(fā)呢？”李華龍問(wèn)道。
    “三哥，你不是不看好樓市嗎，怎么還買地啊？”李華虎不解問(wèn)道。
    “我覺(jué)得沙田發(fā)展?jié)摿艽螅瑢?lái)沙田居住人口會(huì)很多，開(kāi)發(fā)一個(gè)大型購(gòu)物中心，肯定有賺頭的。”李華龍解釋道。
    “既然你看好，那我就參與投資吧。”李華虎微笑道。
    “要不，直接以李氏父子地產(chǎn)公司的名義投資吧。”李華文建議道。
    “也行。”李華龍笑著點(diǎn)頭道。
    “李氏父子地產(chǎn)公司，你不覺(jué)得這家公司的名字很俗嗎？”李逸松笑著插話道。
    “不俗啊，英文名為lees &aropertieted，我覺(jué)得挺有范的。”李華虎呵呵笑道。
    “隨便你們了。”李逸松微笑道，“投資大型購(gòu)物中心，需要多少錢呢？”
    “不會(huì)低于五十億，是一個(gè)綜合項(xiàng)目，除了購(gòu)物中心，還有酒店，住宅樓宇和商業(yè)大廈。”李華龍說(shuō)道。
    “酒店項(xiàng)目能不能交給我投資？”李華文問(wèn)道。(未完待續(xù)。)