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    從香江控股對(duì)置地全體股東發(fā)布全面要約收購，到置地公司完成私有化從港股退市，整個(gè)過程只持續(xù)了半個(gè)月時(shí)間。在大家都還有些錯(cuò)愕，似乎沒有完全回過神來時(shí)，香港資本市場(chǎng)有史以來最大的一場(chǎng)并購案就已經(jīng)落下了帷幕。
    置地集團(tuán)宣布從港股市場(chǎng)退市的這一天，也恰好是東方集團(tuán)對(duì)外宣布，公司新的總部大樓——位于港島中環(huán)的東方大廈，即將正式啟用的日子。
    于是《明報(bào)》在第二天的頭版頭條中，用了這樣一個(gè)標(biāo)題——《王朝的更替》！怡和集團(tuán)的興衰史，可以說貫穿了香港前一百五十年的歷史。鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)與其說是由英國(guó)政府發(fā)動(dòng)的，不如說是由怡和洋行發(fā)動(dòng)的！
    在中英兩國(guó)開戰(zhàn)之前，怡和洋行的創(chuàng)始人渣甸親自返回倫敦，極力游說英國(guó)政府和議會(huì)通過戰(zhàn)爭(zhēng)決議。而在戰(zhàn)爭(zhēng)按照他們的意愿順利爆發(fā)后，怡和洋行不僅幫著英國(guó)艦隊(duì)制了訂整個(gè)作戰(zhàn)計(jì)劃和戰(zhàn)爭(zhēng)策略，還積極為勞師遠(yuǎn)征的英隊(duì)，提供必需的后勤補(bǔ)給、甚至軍費(fèi)。
    就8∧連從清政府手中割占香港島的提議，也是渣甸向英國(guó)政府極力主張的。而早在1842年中英兩國(guó)正式簽訂《南京條約》的前一年，怡和洋行就已經(jīng)在香港島上建起英國(guó)人的首棟建筑。
    怡和洋行可以說是英國(guó)在香港的殖民歷史中，最有代表性的一個(gè)縮影。而伴隨著九七大限的臨近，英國(guó)資本早已開始有計(jì)劃的進(jìn)行撤退。但誰也沒想到怡和集團(tuán)，會(huì)以這樣一種毫無反抗、近乎被碾壓的方式，宣告了自己與香港這個(gè)起家之地，漸行漸遠(yuǎn)。
    當(dāng)然。怡和系在香港依舊有兩家上市公司，怡和控股與怡和證券兩家的市值加在一起，依舊能有八、九十億港幣。但是整個(gè)怡和系在香港最核心、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，幾乎都在置地公司之中。
    在失去了置地公司之后，怡和集團(tuán)在香港已經(jīng)淪落為一家平庸的公司。而現(xiàn)在的凱瑟克家族，甚至連對(duì)怡和控股公司的控制力也開始搖搖欲墜。如果香江控股愿意再多花十幾億港幣。完全可以把怡和控股也一并收入囊中。
    對(duì)置地被并購的行動(dòng)，媒體們喜歡進(jìn)行各種各樣的高調(diào)解讀，認(rèn)為這是香港歷史進(jìn)程中，距離里程碑意義的一次并購。但對(duì)香江控股的幾位股東來說，他們之所以調(diào)動(dòng)上百億的資金是為了生意，而不是意氣之爭(zhēng)。
    五位股東中除了李軒之外，剩余四位的身家都與地產(chǎn)業(yè)有脫不開的關(guān)系。所以大家看上的僅僅是置地公司而已，對(duì)只需再花十幾億元就能拿下的怡和控股并沒有多少興趣。否則這家有著一百五十年歷史的老牌公司，很可能就從此徹底泯滅在云煙之中了。
    完成了對(duì)置地公司的私有化之后。接下來的步驟自然就是分配戰(zhàn)利品。置地公司是一個(gè)包括地產(chǎn)、零售、食品、酒店等龐大業(yè)務(wù)的大規(guī)模集團(tuán)公司。這其中最讓人垂涎的資產(chǎn)，自然是置地公司位于中環(huán)的一大批優(yōu)質(zhì)商業(yè)大廈。
    置地公司有“中環(huán)地王”的美譽(yù)，而且它的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)一貫比較保守，對(duì)旗下的商業(yè)地產(chǎn)通常只租不賣。所以僅在香港最寸土寸金的中環(huán)，置地公司就握有包括太古大廈、太子大廈、怡和大廈、公爵大廈、告羅士打大廈、歷山大廈、香港會(huì)所大廈，以及剛剛落成的交易廣場(chǎng)一期、二期等九棟高級(jí)寫字樓。
    許家的中建集團(tuán)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格與置地公司比較類似，同樣以出租商業(yè)地產(chǎn)為主。所以許士勛這次主要分得了包括置地廣場(chǎng)一期、二期、太古、太子、怡和這五棟位于寸土寸金的中環(huán)的商業(yè)大廈。
    林氏集團(tuán)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的方向是商用住宅，所以林桂泰并沒有與郭和年競(jìng)爭(zhēng)東方文華酒店的控制權(quán)。林氏集團(tuán)轉(zhuǎn)而選擇繼承了置地公司位于半山區(qū)、上環(huán)、銅鑼灣、尖沙咀等地的大量住宅地產(chǎn)。以及一棟歷山大廈。
    郭和年的嘉利集團(tuán)這次除了收獲，香港文華東方酒店所在的公爵大廈之外。還把整個(gè)文華東方酒店公司收入囊中。要知道文華東方公司在香港、澳門、新加坡、曼谷、馬尼拉，各有一家以文華東方命名的五星級(jí)酒店。此外它在香港中環(huán)還有一家四星級(jí)的怡東酒店，在泰國(guó)的清邁還有一家豪華度假酒店！
    嘉利集團(tuán)接下來準(zhǔn)備把旗下的香格里拉酒店公司拆分出來，與文華東方完成整合后，再在香港證券市場(chǎng)上市。新公司也將一舉躍升成為，亞洲地區(qū)規(guī)模最大的頂級(jí)酒店集團(tuán)。
    霍營(yíng)東先生雖然是全香港最早參與地產(chǎn)開發(fā)的華商之一。就連賣樓花的創(chuàng)舉也是由他最先想出來的。但從六十年代開始，霍營(yíng)東在港府當(dāng)局的打壓下，就已經(jīng)逐漸淡出香港地產(chǎn)界。而從八十年代初開始，霍家投資的重點(diǎn)更是逐漸轉(zhuǎn)向中國(guó)內(nèi)地。
    霍老這次分得的資產(chǎn)，主要是置地集團(tuán)旗下包括牛奶公司、美心集團(tuán)、萬寧藥店、惠康超市、7-eleven便利店、慎昌公司等在內(nèi)的。食品和零售兩大業(yè)務(wù)。霍家準(zhǔn)備把這些業(yè)務(wù)整合成新的牛奶國(guó)際公司，然后重新在港股市場(chǎng)進(jìn)行上市。
    霍老唯一要求劃入自己旗下的一處物業(yè)，是位于九龍尖沙咀的一棟19層商業(yè)大廈。這棟大樓的名叫星光行，是霍營(yíng)東在六十年代初邀請(qǐng)其他四家華資財(cái)團(tuán)，共同集資3000萬港幣建成的，當(dāng)時(shí)取名叫九龍商業(yè)大廈。
    但是霍營(yíng)東由于在朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)期間，從香港向國(guó)內(nèi)走-私了大量戰(zhàn)略物資。他借此積累了第一桶金，又被譽(yù)為香港“紅頂巨賈”的同時(shí)，也上了英美兩國(guó)的黑名單。因此星光行從落成招租開始，就遭到港府以及美國(guó)駐港領(lǐng)事館的各種打壓。
    最后，霍老被迫之后把這棟新大廈。低價(jià)轉(zhuǎn)讓給了趁火打劫的置地公司。而霍家為了自保，自此之后就開始逐漸淡出香港的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。星光行可以說是霍營(yíng)東記憶深處最灰暗的時(shí)刻，而現(xiàn)在他終于可以一雪前恥了！
    李軒作為這次收購行動(dòng)的召集人，以及最大的出資方，此次獲得的收益自然是最豐厚的。他首先拿到了位于中環(huán)的告羅士打大廈、香港會(huì)所大廈這兩棟商業(yè)寫字樓，以及交易廣場(chǎng)二期邊上。原本準(zhǔn)備用來建設(shè)交易廣場(chǎng)三期的一塊地皮。
    置地公司在1982年以4755億港幣的天價(jià)，購入中環(huán)交易廣場(chǎng)地塊，成為82年地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)之后，置地連年巨虧的重要原因之一。
    這一黃金地塊隨著香港地產(chǎn)市道回暖，已經(jīng)成為稀缺資源。置地公司不久前剛剛建成開盤的交易廣場(chǎng)一期和二期出租率很高，就足以說明問題。
    原本剩余地塊已經(jīng)被置地公司規(guī)劃好。用來建設(shè)交易廣場(chǎng)三期。但置地公司被私有化后，這塊地皮被劃到了李軒的旗下。如果這塊地皮現(xiàn)在再次拿來拍賣，售價(jià)至少值15億港幣。
    所以說置地因?yàn)榘硕甑禺a(chǎn)崩盤而出現(xiàn)的巨大窟窿，隨著香港樓市從去年開始回暖之后。已經(jīng)被逐漸彌補(bǔ)得差不多了。只不過有時(shí)候財(cái)務(wù)報(bào)表中反應(yīng)出來的數(shù)據(jù)，則要滯后一些。
    比如交易廣場(chǎng)一期、二期剛剛落成，雖然出租率很不錯(cuò)，但還沒來得及為置地公司產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但建設(shè)這兩棟摩天大廈所需的成本卻已經(jīng)入賬，這樣一來置地的財(cái)報(bào)自然不會(huì)很好看。
    如果再有個(gè)一年半載的時(shí)間，等置地公司把這口氣緩過來，李軒等人根本不可能僅僅用160億港幣，就能夠把置地公司給私有化！
    當(dāng)然。置地公司作為香港地產(chǎn)業(yè)的執(zhí)牛耳者，在全港各地還有不少物業(yè)和地皮。這些資產(chǎn)也被香江控股的五位股東瓜分殆盡。
    李軒除了分到兩棟位于中環(huán)的寫字樓，一處裙樓，一塊地皮之外，還將從其他四家把從置地公司瓜分得的資產(chǎn)進(jìn)行上市、或者并入自家原有上市公司時(shí)，獲得大量的股權(quán)。
    根據(jù)莊玉海的預(yù)估，置地公司旗下的這些資產(chǎn)經(jīng)過這番拆分重組。然后再進(jìn)行精心包裝后重新上市后，很容易就能把市值做到200億以上。也就是說這次收購行動(dòng)的毛利潤(rùn)率很可能達(dá)到25%。
    五位股東在刨去初始投入后，每人至少能有五六億財(cái)富的增長(zhǎng)。而李軒在香港控股公司中的權(quán)益占比最高，就算除掉銀行借貸利息、收購費(fèi)用等一系列成本之后，也肯定會(huì)由超過10億港幣的純利。
    “阿軒。你這些年給我的支持已經(jīng)夠多了，并不欠我什么！這些資產(chǎn)就留給我侄子和侄女當(dāng)零用錢吧，你就算不分給小糯米和小湯圓，也應(yīng)該提早給小豆包做一些打算！”李軻搖了搖頭，把手中的轉(zhuǎn)讓協(xié)議推回給了自己弟弟。
    東方集團(tuán)并不準(zhǔn)備進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，所以也不會(huì)買樓收租。李軒私人名下的lh投資基金，雖然準(zhǔn)備在香港未來的樓市暴利中分一杯羹。但它的參與方式也會(huì)以，購買香港各大地產(chǎn)公司股票為主。其實(shí)早在八三年開始，lh基金的投資組合中，就已經(jīng)逢低吸入了不少香港地產(chǎn)股的股票。
    李軒在這次瓜分置地公司的資產(chǎn)中，之所以劃入了告羅士打大廈、香港會(huì)所大廈這兩棟寫字樓，以及交易廣場(chǎng)三期的地皮，正是為自己的大哥李軻準(zhǔn)備的。
    “香港地產(chǎn)業(yè)從五十年代起步之后，已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)循環(huán)！第一次地產(chǎn)興旺期是在六十年代初，包括李嘉城、郭德勝等人都是這個(gè)時(shí)候進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的。隨后在六十年代中后期，香港銀行業(yè)出現(xiàn)擠提危機(jī)，再加之國(guó)內(nèi)wenge動(dòng)亂傳導(dǎo)到香港，使得香港樓市出現(xiàn)第一次大蕭條！
    新世界集團(tuán)的鄭玉彤，就是趁此良機(jī)低價(jià)收購了大量物業(yè)！還有像李嘉城、郭德勝等人，也都借著地價(jià)暴跌之際，儲(chǔ)備了大量地皮！
    香港樓市隨后在1968年走出低谷，重新進(jìn)入一個(gè)上升周期。這個(gè)上升周期維持了五年，隨后因?yàn)?973年的石油危機(jī)，再次陷入低谷！
    而像李嘉城的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、郭德勝的新鴻基地產(chǎn)、鄭玉彤的新世界集團(tuán)、胡應(yīng)相的合和實(shí)業(yè)，都在之前的1972年，借著香港股市、樓市大旺，騎牛上市，圈到了大筆資金。
    而香港地產(chǎn)業(yè)在1973年再次崩盤后，這些華資地產(chǎn)商，同樣和前一次樓市低谷期一樣，借機(jī)低價(jià)儲(chǔ)備地皮，等待樓市轉(zhuǎn)旺后繼續(xù)擴(kuò)張。
    香港樓市的第三個(gè)上升周期，則是從1975年到1982年。香港樓市在1982年達(dá)到頂峰、積累了大量泡沫之后，因?yàn)橹杏⒄勁械恼蝿?dòng)蕩，再次發(fā)生崩盤！
    而從去年開始，香港樓市已經(jīng)逐步走出低谷，開始進(jìn)入新一輪的上升周期！縱觀香港所有迅速崛起的華資地產(chǎn)商，無一不是踏準(zhǔn)了節(jié)奏，趁著市道低谷期大量?jī)?chǔ)備地皮，然后在樓價(jià)回暖后獲得暴利！
    根據(jù)我的判斷，香港接下來的這輪樓市上升期，持續(xù)的時(shí)間可能會(huì)很長(zhǎng)。而你的鯤鵬置業(yè)在我的有意壓制下，已經(jīng)錯(cuò)過前兩年繼續(xù)力量的最佳時(shí)機(jī)！
    咱們親兄弟明算賬，因?yàn)槲业脑蚴沟闽H鵬置業(yè)失去了三級(jí)跳的機(jī)會(huì)，我現(xiàn)在自然要進(jìn)行彌補(bǔ)！”李軒又把大哥推回來的轉(zhuǎn)讓協(xié)議再次遞了過去。
    李軻其實(shí)早在1983年的年初，就已經(jīng)成立了一家名為鯤鵬置業(yè)的地產(chǎn)公司。但鯤鵬置業(yè)成立后，也就是在香港樓市最低谷的時(shí)候，低價(jià)購入了一些物業(yè)！
    唯一的一個(gè)大型項(xiàng)目，還是趁著老牌華資地產(chǎn)公司——嘉年集團(tuán)在破產(chǎn)清盤時(shí)，接手了對(duì)方位于沙田的一個(gè)只建了一半的商住樓盤。
    李軻背后站著一個(gè)世界首富的弟弟，因此鯤鵬置業(yè)在資金方面沒有任何問題。而它之所以沒有趁著前兩年的機(jī)會(huì)大量收購地皮，的確是因?yàn)槔钴幍脑颉?br/>     地產(chǎn)投資很賺錢，這在香港幾乎是一個(gè)共識(shí)。而李軒手里握著大把資金，因此香港地產(chǎn)業(yè)的大佬們，其實(shí)一直非常警惕東方集團(tuán)這個(gè)巨無霸進(jìn)來搶食。
    東方集團(tuán)超高的盈利能力，讓李軒的現(xiàn)金流非常充裕，其他公司根本沒法和他拼資金。但香港地產(chǎn)業(yè)的蛋糕就這么大，李軒如果吃得越多就意味著其他人吃得越少！
    當(dāng)初李軻以鯤鵬置業(yè)的名義投得中環(huán)消防局舊址地皮時(shí)，香港地產(chǎn)業(yè)的大佬們一陣驚慌，紛紛高呼狼來了！直到東方集團(tuán)對(duì)外公布，這塊地皮將用來興建集團(tuán)新的總部大廈之后，大家才放下心來！
    李軒崛起的速度太快，由此帶來的隱患就是他在香港根基不穩(wěn)。所以少樹敵對(duì)他來說就很重要，而香港最強(qiáng)大的利益集團(tuán)，幾乎都集中在地產(chǎn)行業(yè)中。
    為了消除大家的猜忌，李軒不但自己從未有進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的心思，就連他大哥有這方面的心思，也只好壓一壓！未完待續(xù)。。)
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